Respuesta directa
Un extranjero que compra un inmueble en Estados Unidos debe planificar tres momentos: adquisición, explotación y salida. La estructura afecta renta, deducciones, FIRPTA, financiamiento y estate tax. Una LLC puede limitar responsabilidad, pero no resuelve por sí sola todos los impuestos.
La forma más eficiente depende del uso del inmueble, número de inversores, país de residencia, financiamiento, horizonte de venta y plan sucesorio. Comprar primero y “acomodar la estructura después” puede generar impuestos, costos de transferencia o problemas con el lender.
Impuestos sobre el alquiler
Como regla general, la renta inmobiliaria estadounidense de un nonresident alien puede estar sujeta a 30% sobre el ingreso bruto si no es ECI y no aplica una tasa de tratado. El propietario puede elegir bajo Section 871(d) tratar la renta como effectively connected income, lo que permite considerar gastos admisibles y depreciación y tributar sobre el resultado neto.
Gastos y depreciación
Con el tratamiento correspondiente pueden considerarse gastos como property management, reparaciones, seguros, property tax, intereses y otros costos ordinarios y necesarios. El terreno no se deprecia. En el sistema general, la propiedad residencial de alquiler suele recuperarse en 27,5 años y la no residencial en 39 años, sujeto a las reglas aplicables.
Es esencial separar correctamente terreno, edificio, improvements, mobiliario y costos de cierre, y conservar documentos hasta después de la venta.
Qué ocurre al vender: FIRPTA
Cuando una persona extranjera vende un U.S. real property interest, FIRPTA generalmente obliga al comprador a retener 15% del amount realized, no de la ganancia. El amount realized incluye efectivo, valor de otros bienes y deuda asumida.
La retención es un anticipo, no necesariamente el impuesto final. El vendedor presenta la declaración correspondiente para calcular la ganancia real y acreditar lo retenido. En determinados casos puede solicitarse una reducción mediante Form 8288-B, idealmente antes del closing.
Estate tax para propietarios extranjeros
El estate tax utiliza reglas diferentes del income tax. El IRS indica que un estate de una persona no residente y no ciudadana puede tener que presentar Form 706-NA cuando los activos situados en Estados Unidos exceden US$60.000, salvo efectos de tratados y otras reglas. El inmueble estadounidense es un activo U.S.-situs.
Colocar el inmueble en una LLC doméstica no debe presentarse como una solución automática. La clasificación del interés, la cadena de propiedad y el país de domicilio requieren análisis específico y, cuando corresponda, coordinación legal y sucesoria.
Alternativas de estructura
| Estructura | Aspectos a analizar |
|---|---|
| Propiedad personal | Simplicidad, responsabilidad, FIRPTA y exposición sucesoria. |
| Single-member LLC | Protección legal, reporting de foreign-owned disregarded entity y tratamiento del dueño. |
| Partnership LLC | Form 1065, retención 1446, basis y acuerdos entre inversores. |
| C Corporation | Impuesto corporativo, branch/withholding considerations, dividendos y salida. |
| Cadena internacional | Estate planning, tratados, costos, banking y reglas del país de residencia. |
Alquiler de corto plazo
La operación de short-term rentals puede involucrar licencias, impuestos turísticos, sales tax, reglas del condado, ciudad, asociación y tratamiento más activo del negocio. Airbnb u otra plataforma puede recaudar algunos impuestos, pero no necesariamente todos.
Checklist antes de comprar
- Uso esperado: personal, alquiler tradicional, corto plazo o desarrollo.
- Propietarios y porcentajes.
- Financiamiento y restricciones del lender.
- Elección 871(d) y declaraciones futuras.
- Proyección de renta, gastos y depreciación.
- FIRPTA y estrategia de salida.
- Estate tax y continuidad familiar.
- Tratamiento en el país de residencia.
Preguntas frecuentes
¿FIRPTA es el impuesto final?
No. Es una retención sobre el amount realized. El impuesto final se calcula en la declaración y puede resultar un saldo a pagar o un reembolso.
¿Una LLC evita FIRPTA?
No automáticamente. FIRPTA puede aplicar a ventas de inmuebles y a ciertas disposiciones de participaciones.
¿Puedo deducir gastos si vivo fuera de Estados Unidos?
Puede ser posible cuando se adopta el tratamiento adecuado y los gastos están relacionados y documentados. Debe analizarse la elección y la declaración aplicable.
¿Necesitás revisar tu caso?
Modelamos renta, estructura, FIRPTA y exposición sucesoria antes de tomar una decisión.